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Modernisierung richtig finanzieren – aber wie?

Gebäudesanierung

Dachgaube
Energetische Sanierungen unterstützt der Staat mit Fördermitteln. © pixabay.com, congerdesign (CC0 Creative Commons)

Auch die schönste Immobilie kommt einmal in die Jahre und benötigt eine Generalüberholung. Fenster werden undicht. Die Wärmedämmung ist nicht mehr ausreichend. Und noch vieles mehr. Die Werterhaltung sollten Immobilienbesitzer stets im Auge behalten, die Wohnqualität muss ebenso passen und auch die Energiekosten sollten stimmen. Bei der Finanzplanung muss deshalb auch immer an Modernisierung und Sanierung gedacht werden.  Dies ist über die klassische Baufinanzierung, aber auch mit Modernisierungskrediten und Fördermitteln möglich.

Lohnt sich die Finanzierung einer Modernisierung überhaupt?

In Zeiten steigender Kosten fragen sich Immobilienbesitzer vermutlich, ob sich die Finanzierung einer Modernisierung überhaupt lohnt. Gerade bei energetischen Sanierungen lässt sich das mit „Ja“ beantworten. Denn: DIe Wärmeverluste sind niedriger und die Energieeffizienz höher. Die Heizkosten lassen sich senken und nebenbei wird auch noch das persönliche Wohlbefinden gesteigert. Mit einem Investment in eine Photovoltaikanlage senken Immobilieneigentümer außerdem ihre Stromkosten und tun auch noch etwas für die Umwelt. Ein Hypothekendarlehen von CrediMaxx kann bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen helfen. Die Einsparungen durch die Modernisierung sind auf lange Sicht deutlich höher als die Kreditkosten.

Staatliche Förderung für energetische Sanierungen

Zwar wünscht sich der Großteil der Menschen vermutlich ein hochmodernes Eigenheim mit neuester Technik, doch auch immer mehr Altbauten ziehen das Interesse der Immobilienkäufer auf sich. Vor allem denkmalgeschützte Gebäude werden gern gekauft. Doch bei all dem Charme, den diese Immobilien versprühen, haben sie auch einen „Nachteil“: Sie müssen oft saniert werden. Der Denkmalschutz fordert hier bestimmte Voraussetzungen und eine Modernisierung wird damit oft teuer. Dennoch ist sie nicht unmöglich.

Gerade energetische Sanierungen werden auch vom Staat gefördert und sind bei denkmalgeschützten Gebäuden oft notwendig. So stehen für die Finanzierung energetischer Sanierungsmaßnahmen die BEG-Förderung und das Programm 261/262 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung. Gerade bei kostenintensiven Sanierungen können diese günstigen Förderkredite zusätzlich in Anspruch genommen werden und den regulären Sanierungskredit verringern.

Förderungen für Einbruchschutz und Barrierefreiheit

Eine Unterstützung vom Staat gibt es zudem, wenn die Sanierung die Themen Einbruchschutz und Barrierefreiheit betrifft. Über das Programm 159 der Kreditanstalt für Wiederaufbau werden dafür günstige Kredite bis 50.000 Euro zur Verfügung gestellt.

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Modernisierungskredit – diese Möglichkeiten haben Immobilienbesitzer

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, was die Finanzierung einer Modernisierung betrifft. Zunächst sollten sich Immobilienbesitzer einen Überblick darüber verschaffen und dann ausloten, welche Finanzierungsform für sie am besten geeignet ist.

Der Modernisierungskredit mit Grundbucheintrag

Bei einem Kredit mit Grundbucheintrag handelt es sich um eine Hypothek, die im Grundbuch steht. Der Grundbucheintrag ist für den Hypothekengeber eine Sicherheit, weshalb Immobilienbesitzer hier von günstigen Sollzinsen profitieren. Dennoch sollten sie Folgendes beachten:

  • Wird der Kredit vorzeitig getilgt, fällt üblicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
  • In Bezug auf die Tilgungsraten ist ein solcher Kredit eher unflexibel.
  • Die Beantragung ist vergleichsweise aufwendig, außerdem ist der Grundbucheintrag zeit- und kostenintensiv.
  • Die Immobilie sollte bestenfalls nicht mit Schulden belastet sein.
  • Die Kreditsumme liegt bei mindestens 30.000 Euro.

Modernisierungskredit ohne Grundbucheintrag

Im Vergleich zu einem Kredit mit Grundbucheintrag sind die Sollzinsen bei Krediten ohne Grundbucheintrag zwar höher, aber immer noch niedriger als beim klassischen Ratenkredit. Immobilienbesitzer sollten bei dieser Form der Finanzierung folgende Aspekte in ihre Überlegung mit einbeziehen:

  • Sondertilgungen sind in der Regel kostenfrei möglich.
  • Die Tilgungsraten lassen sich flexibel gestalten.
  • Die Auszahlung erfolgt vergleichsweise schnell.

Ratenkredit mit Zweckbindung

Zwar sind herkömmliche Ratenkredite teurer als spezielle Modernisierungskredite, dank Zweckbindung sind die Zinsen aber günstiger als bei Krediten zur freien Verwendung. Folgende Punkte sollten bei einem solchen Kredit bedacht werden:

  • Kredite sind bereits ab einem Betrag von 5.000 Euro erhältlich.
  • Sondertilgungen sind kostenfrei möglich.
  • Die Tilgungsraten können flexibel gestaltet werden.
  • Es fallen unter Umständen zusätzliche Kosten an.

Ratenkredit ohne Zweckbindung

Ratenkredite ohne Zweckbindung können absolut flexibel eingesetzt werden, sind aber auch entsprechend teuer. Folgende Faktoren sollten Immobilienbesitzer kennen:

  • Kredite dieser Form sind bereits ab einem Betrag von 1.000 Euro erhältlich.
  • Sondertilgungen sind kostenfrei möglich.
  • Tilgungsraten können flexibel angepasst werden.

Das Bauspardarlehen

Auch Bauspardarlehen sind für die Finanzierung von Modernisierungen geeignet. Dieser Form des Kredits geht jedoch eine lange Ansparphase voraus.

Die Alternative: Immobilienteilverkauf

Mit einem Immobilienteilverkauf lässt sich Liquidität gewinnen, ohne aus der Immobilie ausziehen zu müssen oder den Status als Hauseigentümer zu verlieren. Das Geld kann frei verwendet und damit auch für Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden.

Sanierungsbedürftiger Altbau
Vor allem bei denkmalgeschützten Altbauten ist der Modernisierungs- und somit auch Finanzierungsbedarf hoch – staatliche Fördermittel helfen, Geld zu sparen. © pixabay.com, Peggy_Marco (CC0 Creative Commons)

Der Weg zum Modernisierungskredit

Antworten auf Fragen wie „Welche Sanierungsmaßnahmen lohnen sich?“, „Wie hoch sind die Kosten einer Sanierung?“ oder „Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?“ geben Energie- und Finanzierungsberater. Der Weg zum Modernisierungskredit erfolgt dann in wenigen Schritten:

    1. Angebote bei Handwerkern einholen
      Vor der Beantragung von Fördermitteln und der Planung der Finanzierung müssen Angebote bei Handwerkern eingeholt werden, um die Höhe der konkreten Kosten festzustellen.
    2. Planung der Finanzierung
      Stehen die Kosten fest, wird die Finanzierung geplant. Hierbei wird auch vorhandenes Eigenkapital mit einbezogen, um den tatsächlichen Finanzierungsbedarf zu ermitteln.
    3. Beantragung von Fördermitteln
      Neben dem Modernisierungskredit selbst werden noch vor Beauftragung der Handwerker Fördermittel bei der Hausbank beantragt.
    4. Sanierung
      Wurden Kredit und Fördermittel bewilligt, können die Handwerker mit den Modernisierungsarbeiten beauftragt werden.
    5. Prüfung der Durchführung bei Fördermittelnutzung
      Sofern staatliche Fördermittel beantragt wurden, prüft ein Energieberater die Arbeiten und erstellt für den Fördergeber eine Bestätigung über die Durchführung. Bei Finanzierung ohne Fördermittel ist dies nicht notwendig. Im Anschluss werden alle Unterlagen eingereicht und vom Fördergeber überprüft. Sind sämtliche Fördervoraussetzungen erfüllt, wird der Tilgungszuschuss ausgezahlt und der dann noch offene Restkredit entsprechend der Tilgungsvereinbarung abgezahlt.

Modernisierung gut planen und Geld sparen

Einfach „drauflos modernisieren“ ist keine gute Idee und kann teuer werden. Besser ist es, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen sorgfältig zu planen und auch die Finanzierung auf eine solide Basis zu stellen.

Für eine optimale Planung ist eine Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen mit allen Kosten ratsam. Außerdem sollte stets ein Puffer für unvorhersehbare Ausgaben eingeplant werden. Mit einem guten Plan lässt sich so bares Geld sparen.

Überdies ist es sinnvoll, alle möglichen Fördermittel auszunutzen. Diese müssen immer vor Baubeginn beantragt werden.

Weiterhin trägt ausreichend Eigenkapital dazu bei, günstige Konditionen zu erhalten. Denn: Je geringer der Finanzierungsbedarf, desto niedriger die Kosten.

Ein eingehender Vergleich verschiedener Banken hilft ebenfalls, Geld zu sparen. Und auch nach der Finanzierungszusage heißt es aufpassen: Werden Mittel zu spät abgerufen oder vorzeitig zurückgezahlt, fallen mitunter hohe Gebühren an.

Wer all dies berücksichtigt, kann sich bald in seinem frisch modernisierten Eigentum wohlfühlen, ohne finanziell zu hohe Lasten tragen zu müssen.

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