Immobilien als Vermögensgarantie: Wie sind solche Studien zu verstehen? - scinexx.de
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Immobilien als Vermögensgarantie: Wie sind solche Studien zu verstehen?

Finanzierung

100-Euro-Geldscheine
Welche Rolle spielen Immobilien in Bezug auf das Vermögen? © Robert Anasch / Unsplash.com

„Immobilien machen den Unterschied zwischen vermögend und nicht vermögend“ – so oder so ähnlich klingen nicht wenige Aussagen in den Medien. Die Frage, woher Vermögen kommt, ist seit jeher sehr spannend. Doch machen Immobilien wirklich den Unterschied? Und wenn ja, was ist bei der Finanzierung einer Immobilie zu beachten?

Studie belegt: Immobilienbesitzer im Schnitt reicher

Einer Studie des DIW in Köln zeigte 2019 tatsächlich, dass das Vermögen von Mietern und Immobilieneigentümern tendenziell weit auseinandergeht. Demnach liegt das Nettovermögen von Personen mit Immobilieneigentum zwischen 164.000 und 280.000 Euro (je nachdem, ob noch Hypotheken abzuzahlen sind). Mieter kommen im Durchschnitt hingegen nur auf ein Vermögen von ca. 24.000 Euro. Auf den ersten Blick ein klares Bild.

Doch worin liegen eigentlich die Gründe für diesen Unterschied?

Die Ursachen für einen solch großem Impact von Immobilien auf das Vermögen von Privatpersonen gestalten sich jedoch vielfältig:

1. Die Immobilienpreise sind erheblich gestiegen

Wer vor 10-20 Jahren eine Immobilie gekauft hat, konnte in den der letzten Zeit erhebliche Vermögenszuwächse verzeichnen. So sind die Immobilienpreise zwischen 2004 und 2020 im Durchschnitt um 52% gestiegen. In Wachstumsregionen lag der Anstieg sogar bei 71%. Dass eine solche Entwicklung nicht unbedingt typisch ist, zeigt die Tatsache, dass die Immobilienpreise zwischen 2004 und 2012 nahezu konstant blieben. Der starke Anstieg rührt ausschließlich aus der Preisentwicklung zwischen 2012 und 2020.

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2. Immobilienbesitzer betreiben „Zwangssparen“

Beim Kauf einer selbst genutzten Immobilie kommen fast immer Baufinanzierungen zum Einsatz. Auf diesem Weg betreiben die frischen Immobilienbesitzer eine Art von „Zwangssparen“. Es wird jeden Monat ein fixer Betrag für die Bedienung der Kreditraten aufgebracht. Darüber hinaus legen Immobilienbesitzer oft noch eine Notreserve für anstehende Reparaturen an. Ist die Immobilie einmal abgezahlt, bleibt der Vermögensgegenstand der Immobilie. Ohne diese Art Zwangssparen legen Verbraucher deutlich weniger Geld zurück, was das deutlich geringere Vermögen von Mietern durchaus erklärt.

3. Nach Abzahlung keine Mietkosten mehr

Wer seine Immobilie komplett abgezahlt hat, spart danach zusätzlich die Mietkosten und hat jeden Monat deutlich mehr Geld zur Verfügung. Zusätzlich koppeln sich Immobilienbesitzer vom Wohnungsmarkt ab und müssen keine steigenden Mieten mehr fürchten. Darin liegt auch der Grund für die Aussage, dass die eigene Immobilie eine gute Form der Altersvorsorge darstellt.

In Bezug auf die Vermögensentwicklung lässt sich festhalten, dass eine selbst genutzte Immobilie im Endresultat durchaus für ein höheres Vermögen sorgen kann. Dies liegt jedoch nicht zwingend immer an einer guten Rendite. Die aktuelle Preisentwicklung lässt sich nämlich keinesfalls als typisch bezeichnen. Selbst genutzte Immobilien sorgen viel mehr dafür, dass die Besitzer quasi zum Ansparen von Vermögen in Form der Kredittilgung für die Immobilie gezwungen werden. Trotzdem schafft eine eigene Immobilie Sicherheit und kann im Alter das Leben finanziell erheblich erleichtern.

Was ist bei der Finanzierung einer Immobilie zu beachten?

Der Kauf einer Immobilie ist vor allem in finanzieller Hinsicht ein sehr großes Projekt. Angesichts der heutigen Preise geht es dabei oft um Summen zwischen 200.000 und 500.000 Euro. Aus diesem Grund ist eine genaue Planung essenziell. Dabei spielen vor allem folgende Aspekte eine wichtige Rolle:

1. Welches Eigenkapital steht zur Verfügung?

Ein Blick auf die Eigenmittel muss jedem Immobilienkauf vorausgehen. Auch wenn die von Experten empfohlenen 20-30% Eigenkapital am Kaufpreis wegen des aktuellen Preisniveaus oft schwer zu halten ist, sollten trotzdem über 10% zur Verfügung stehen. So lassen sich die Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren und darüber hinaus eine 100%-Finanzierung umgehen. Banken erkennen zudem auch Eigenleistungen beim Hausbau mit bis zu 15% des Kaufpreises als Eigenkapital an.

2. Wie steht es um die eigene finanzielle Situation?

Auch wenn die Bauzinsen sich aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau befinden, müssen die finanziellen Rahmenbedingungen stimmen, um einen Baukredit auch zurückzahlen zu können. Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten vorher checken, wie viel Geld ihnen regelmäßig für Kredittilgungen sicher zur Verfügung steht. Daraus lässt sich ableiten, wie viel Baukredit am Ende möglich ist. Hierbei ist auch zu beachten, dass die niedrigen Zinsen geradezu dazu einladen, die Ersparnis in Form einer höheren Tilgung (mehr als 2% anfängliche Tilgung) zu nutzen. So werden Käufer schneller schuldenfrei, reduzieren die Risiken und sparen am Ende auch noch Zinskosten.

3. Welche staatlichen Förderungen kommen infrage?

Ob Kauf, Bau oder energetische Sanierung einer Immobilie – der Staat fördert entsprechende Vorhaben mitunter großzügig. Dies gilt insbesondere für Familien. „Viele Familien wünschen sich ein Eigenheim. Gerade, wenn die Kinder noch klein sind, ist der Wunsch nach einem Haus mit Garten vorhanden. Deshalb sollten Förderanreize wie das Baukindergeld unbedingt bedacht werden“, erklärt Britta Fritz, Baufinanzierungs-Expertin von Hüttig & Rompf. Wer also vorher die möglichen Förderprogramme auslotet, kann zahlreiche finanzielle Vorteile nutzen und zahlt im Idealfall deutlich niedrigere Zinsen.

4. Niedrige Zinsen möglichst lange sichern

Die Bauzinsen liegen bereits seit fast 10 Jahren sehr niedrig. Trotzdem gibt es keine Garantie dafür, dass dies auch in der Zukunft so sein wird. Aus diesem Grund erscheint es sinnvoll, sich das niedrige Zinsniveau durch eine lange Zinsbindung möglichst lange zu sichern. Zinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren bringen zwar kleine Zinsaufschläge mit sich, sorgen aber auch für Planungssicherheit.

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte zudem den Kaufpreis checken und diesen zur jeweiligen Miete ins Verhältnis setzen. Kostet die Immobilie deutlich mehr als 20 Jahresmieten (Ausnahmen gelten für Metropolen wie München oder Hamburg), handelt es sich um ein teures Objekt. In diesem Fall sollte sich die Immobilie schon in einer sehr guten Lage befinden, die eine entsprechende Wertentwicklung verspricht.

Spielende Kinder
Der Traum vom Eigenheim erfordert ausführliche Planung, um am Ende eine finanziell tragbare Lösung zu finden © Alaric Sim / Unsplash.com

Immobilien spielen bei der Vermögensbildung eine wichtige Rolle

Ob als Renditeobjekt oder als Anlass, jeden Monat Geld in die Vermögensbildung zu investieren – Immobilien haben nachweislich einen deutlich positiven Effekt auf das Vermögen ihrer Inhaber. Diese stehen im durchschnitt nämlich deutlich besser dar als Personen, die zur Miete wohnen. Wer sich eine selbst genutzte Immobilie kaufen möchte, sollte dabei jedoch sorgfältig planen und alle wichtigen Faktoren berücksichtigen. So bleibt die Kreditrate stemmbar und der Traum vom Eigenheim wird wahr.

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