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Bewertung einer Immobilie – Marktpotenzial erkennen und richtig handeln

Bewertungsverfahren

Symbolbild Immobilien
Lage des Gebäudes, Verkehrsanbindung und Infrastruktur – all das fließt in die Wertermittlung einer Immobilie mit ein © GettyImages, Bim

Wer eine Immobilie besitzt und sie bewerten lassen möchte, der wendet sich in der Regel an ein Unternehmen wie z.B. Immobilienbewertung Heid. Um eine realistische Bewertung vornehmen zu können, benötigt man Fachwissen, muss das Marktpotenzial des zu bewertenden Objekts erkennen und kann so den Eigentümer dabei unterstützen, im wahrsten Sinne richtig zu „handeln“, also einen realistischen Verkaufspreis für die Immobilie festzulegen.

Bewertung legt den Verkehrswert der Immobilie fest

Bei einer Immobilienbewertung wird normalerweise der sogenannte Verkehrswert ermittelt, bei dem es sich um den Preis handelt, der unter normalen Bedingungen, auf Basis aller gesetzlichen Vorgaben sowie der tatsächlich vorhandenen Immobilieneigenschaften  im Rahmen des normalen Geschäftsverkehrs zu erzielen sein müsste. Der Verkehrswert unterscheidet sich vom Verkaufspreis, denn er ist eine objektive, im Rahmen einer Immobilienbewertung ermittelte Größe. Der Verkaufspreis hingegen ist das, was potenzielle Käufer bereit sind zu zahlen.

Die Bewertung einer Immobilie kann man auf dreierlei Arten vornehmen, nämlich selbst oder unter Zuhilfenahme von Fachleuten, Gutachtern oder Immobilienexperten. Folgende drei Varianten gibt es:

  1. Online-Bewertung durch den Eigentümer selbst
  2. Immobilienbewertung durch einen Makler
  3. Bewertung durch einen Sachverständigen oder Gutachter

Die Online-Bewertung stellt zwar die schnellste und auch kostengünstigste Methode dar, ist aber insofern problematisch, dass sie mit einigen wenigen Eckdaten der Immobilie arbeitet und deshalb maximal einen Annäherungswert bietet.

Bei einer Immobilienbewertung durch den Makler erstellt dieser meist eine weniger detaillierte Analyse und bietet so eine oberflächliche erste „Einwertung“ für die Immobilie. Zudem hat eine vom Makler durchgeführte Immobilienbewertung keine Beweiskraft vor Gericht, falls es zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

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Wird die Bewertung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks von einem Experten, wie man sie etwa bei Immobilienbewertung Heid beauftragen kann, vorgenommen, fließen in das von ihm erstellte Gutachten alle wichtigen Faktoren in die Bewertung mit ein. André Heid, Gründer und Geschäftsführer des Unternehmens sagt dazu: „Wir bewerten Ihre Immobilie präzise, verlässlich & transparent“.

Durch diese Aussage soll deutlich werden, dass ein Sachverständiger für Immobilien stets alle den Wert beeinflussenden Faktoren berücksichtigt, also die Größe und Lage der Immobilie (die Mikro- und Makrolage), ihr Alter, den Zustand der Bausubstanz und die Ausstattung. Darüber hinaus ist der Energiestandard des Objekts von Bedeutung und auch, ob und wenn ja, wann die Immobilie letztmals saniert oder modernisiert wurde. Ein weiterer Faktor ist zudem der Zuschnitt der Wohnung oder des Hauses. Eine nachträgliche Veränderung der Raumaufteilung ist meist kostenintensiv und würde den Verkehrswert des Objekts reduzieren.

Für Bau- oder Kaufdarlehen spielt noch der Beleihungswert einer Immobilie eine wichtige Rolle. Ihn kann der Sachverständige durch ein sogenanntes Beleihungswertgutachten ermitteln.

Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren

Immobilien-Sachverständige können drei verschiedene Verfahren nutzen, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), in der die Richtlinien und Grundsätze für die Verkehrswertermittlung festgeschrieben wurden, sind das Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren sowie das Ertragswertverfahren als gesetzeskonform anerkannt. Langjährig im Bereich Immobilien tätige Unternehmen wie die Immobilienbewertung Heid fühlen sich diesen Grundsätzen verpflichtet und orientieren sich gewissenhaft an sämtlichen vorhandenen rechtlichen Standards.

Das Vergleichswertverfahren

Beim sehr zuverlässigen und leicht nachzuvollziehenden Vergleichswertverfahren nutzt der Immobiliensachverständige die bereits realisierten Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien zur Erstellung seiner Immobilienbewertung. Damit er eine aussagekräftige Menge an Verkaufspreisen zur Verfügung hat, greift er auf Kaufpreissammlung der sogenannten Gutachterausschüsse zurück.

Als weitere Faktoren für die Wertermittlung fließen etwa die Art des Gebäudes, seine Bauweise, der bauliche Zustand, die Gestaltung sowie die Größe, die Qualität der Ausstattung, die Restnutzungsdauer und bei Mietobjekten die Höhe des Ertrags mit ein. Für Grundstücke werden vom Immobiliensachverständigen andere Faktoren berücksichtigt, vor allem die Größe und Lage sowie die Bodenbeschaffenheit und der Erschließungszustand.

Das Sachwertverfahren

Wird der Wert einer Immobilie nach dem Sachwertverfahren ermittelt, steht hauptsächlich der materielle Wert, also der Zustand der Bausubstanz im Fokus. Für die Ermittlung des Immobilienwertes nach dem Sachwertverfahren nutzen Sachverständige auch bei der Immobilienbewertung Heid vor allem den Bodenrichtwert laut Gutachterausschuss (also den eigentlichen Grundstückswert), die Herstellungs- bzw. Baukosten der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie sowie die Herstellungs- bzw. Baukosten vorhandener Außenanlagen wie Garagen oder Wege.

Eine wichtige Rolle spielen die Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit, die sogenannte Alterswertminderung und der ebenfalls vom Gutachterausschuss vorgegebene Marktanpassungsfaktor. Mittels komplexer Berechnungen kann letztlich der Sachwert der Immobilie ermittelt werden. Dieses Verfahren wird hauptsächlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, die vom Eigentümer selbst genutzt werden.

Das Ertragswertverfahren

Diese Variante kommt hauptsächlich bei Immobilien zum Einsatz, die durch die Erträge von Mieteinnahmen als Kapital- und Renditeanlagen dienen. Das können beispielsweise Mietshäuser oder auch Gewerbeimmobilien in Form von Hotels sein. Wichtigste Berechnungsfaktoren für den Ertragswert sind der Bodenwert, der Liegenschaftszins, die Einnahmen und Unterhaltskosten, der sogenannte Vervielfältiger und der Zustand der Bausubstanz. Mit ihrer Hilfe lässt sich ermitteln, welcher Ertrag sich mit der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg erwirtschaften lässt.

Das Marktpotenzial einer Immobilie erkennen

Je länger man sich mit einem bestimmten Thema auseinandersetzt, desto mehr Know-how sammelt man, um das Marktpotenzial eines Produkts, einer Dienstleistung oder einer Immobilie zu erkennen.

Unter der Bezeichnung Marktpotenzial verstehen Immobilienexperten eine maximale Größe, die in Ihrem Markt erreicht werden könnte. Wenn z. B. in einer Stadt pro Monat 10 Immobilien verkauft werden, man aber theoretisch im gleichen Zeitraum auch bis zu 40 Objekte veräußern könnte, dann bezeichnet man dies als monatliche Marktsättigung von 40 Prozent. Dies aber bedeutet, dass es noch Marktpotenzial beim Verkauf von Immobilien gibt.

Bei Immobilienbewertungen geht es letztlich darum, eine Analyse zu erstellen, deren Ergebnis einen Ausblick bietet, in welcher Anzahl und zu welchem Preis Käufer Immobilien erwerben oder Eigentümer ihr Wohneigentum verkaufen könnten. Um das Marktpotenzial bzw. die Aufnahmefähigkeit des Marktes für Wohn- oder Gewerbeimmobilien kompetent und möglichst zielgenau abschätzen zu können, bedarf es umfassender Fachkenntnisse hinsichtlich des Marktes, auf dem ein Objekt angeboten werden soll.

Richtig handeln auf Basis kompetenter Immobilienbewertung

Nur durch die kompetente und realistische Bewertung einer Immobilie ist man als Eigentümer in der Lage, bei einem beabsichtigten Verkauf einen tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis zu benennen. Unternehmen wie die Immobilienbewertung Heid stellen ihre Expertise zur Verfügung und helfen Eigentümern nicht nur dabei, den Wert ihrer Immobilie herauszufinden, sondern auch, eine Verkaufsstrategie zu entwickeln und den richtigen Augenblick für einen Verkauf zu finden. Eine umfassende Immobilienbewertung möchte die Werkzeuge an die handgeben, mit denen Immobilienbesitzer richtig handeln, indem sie keine überhöhten und damit unrealistischen Preise für ihre Immobilie ansetzen.

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